我差点让房产中介带偏了

香港的房产或许并非房产,它只不过是一种流动性极好的,可以随时进行类别转换和跨国腾挪的“类美元”资产。

作者:谭保罗 来源:南风窗 日期:2018-01-08 收藏
  前几天,我收到一个深圳房地产中介的电话,他推荐了一处8万/平米的房子。
  我正准备挂了电话,他抢着说了一句:“大哥,先别挂。给我一分钟,有些话要对您说说,怕您以后后悔。”
  我对年轻人一向都很友好,于是,我找了个安静的角落听他讲。
  他在电话里论证了这样一个趋势,即深圳的房价至少还要翻3到5倍。逻辑大约有三层意思:
  第一层,现在,按照汇率折算,深圳隔壁的香港房价已经超过了人民币20万/平米。深圳地理位置和香港相邻,生活环境同样的优良,以后房价也必然趋近于香港。升值空间巨大,3倍以上的回报不在话下。
  第二层,深圳的产业结构比香港好。香港只是金融和地产,深圳除了金融地产,还有大量的高科技和各类创新企业,也就是说,深圳的发展潜力超过香港,香港将成为“环深圳城市”。不久的将来,深圳房价必然超过20万/平米。
  第三层,买房不要听别人怎么说,要用自己的头脑思考,在市场冷淡的时候,要果断出手,在市场火爆的时候,要有定力。“大哥,现在正是果断出手的时候!对不对?财务自由,在此一战!”
  我真没有想到,这位小伙子儿的经济分析能力竟然这么强。
  我差点开始反思:首先,现在的年轻人真是了不起,一代人比一代人厉害,房产中介小伙的经济分析能力已经超过了一位从业10多年的经济记者;其次,我愈发认识到,这十几年来,房产中介真的是唯一的、真心善待每一个普通中国人的陌生人。
  不过,长达十多年的职业质疑习惯让我突然发现了他逻辑上的纰漏。于是,我说“小伙子,大哥我真的没钱”,便挂了电话。但我陷入了沉思,香港的房价为何这么高?为何近两年来香港房价还突然跳涨?深圳的房价真的会涨到香港的水平,或者以上吗?
  首先,我们必须明白,香港的房子为什么这么贵,比一河之隔的深圳贵3倍以上?房子作为一种资产,它的价值来自于它的附加值,特别是它背后代表的公共服务,比如入学指标、医疗设施等等。但是,香港房子的“附加值”远不止这些,它更重要的价值在于,它有一种强大的“金融制度溢价”。这种溢价在于三个层次。
  其一,在联系汇率制度之下,港币和美元之间保持着一个固定汇率。举个例子,如果确定的汇率是7块港币等于1美元,那么,遇到汇率波动,香港的金融管理部门就必须通过汇市的干预,维持这个汇率。
  为何要维持这个汇率?目的很简单,即让港币币值“美元化”,这可以让欧美的投资者在香港的股市和债市安心投资,一点都不用担心汇率风险。那么,对于在香港购房的投资者来说,他们持有香港的房子也等同于持有美国的房子。所以,当来自内地的避险资金南下,香港的楼市必然要涨。
  其二,香港的资本项目几乎完全开放,没有资本管制,这意味着资产跨国腾挪的阻力很小。富豪要把港币资产转换为北美、伦敦的资产非常容易,因此,这其实让港币计价的房产获得了一种基于流动性的溢价。
  其三,香港的税低,无论企业所得税还是个人所得税都比内地低得多。因此,大量内地企业会在香港注册公司,而金领阶层也会倾向于在香港纳税。高净值人群的超常积聚,显然也会支撑起房价。
  归纳来看,香港的房产或许并非房产,它只不过是一种流动性极好的,可以随时进行类别转换和跨国腾挪的“类美元”资产。因此,在内地经济增速下行的情况下,南下的资金必然把“香港房子”作为投资首选。进可重返内地逐利,退可跨越浩渺大洋。不是吗?
  深圳很棒,但深圳的房子显然还不具备以上这些“溢价”。也罢,还好没被这位年轻人带偏。
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