房贷,也要有好的义利观

作者:谭保罗 副主编 来源:南风窗 日期:2018-05-16 收藏

  中国和美国的金融市场,到底有什么差异?我一般不讨论这种宏大问题。一是能力不够,二是没有课题经费。

  我喜欢小切口,观察小的东西,比如利率。在我看来,利率背后是金融市场的正义,还有价值观。
  这段时间,有朋友开始抱怨,每月按揭上涨。这让我注意到一个问题,即中国的按揭主要是浮动利率,即利率随行就市,当基准利率上涨,按揭也跟着涨,购房者每月支出增加,家庭现金承压。
  但在美国,固定利率却是按揭的主流,其中以30年期为主。这意味着,不论基准或市场利率如何上涨,按揭者每月支出都是固定的。
于是,问题来了:中美两国,一个浮动,一个固定,这只是一个偶然现象吗?还是说,两国金融体系的某些内在差异决定了这种不同?我不知道,但我知道有个东西叫利率风险。
  在房贷中,最显而易见的利率风险是,利率变动带来的现金支出压力。而固定利率,则可以缓解这个问题。
  在美国,长期限固定利率按揭成为主流,始于罗斯福新政。拉动经济,哪里都一样。在1930年代的大萧条爆发后,美国也开始刺激楼市,鼓励金融机构推出长期、固定利率的按揭政策。
  为什么是固定利率?因为,美国人认为,浮动利率是当时房地产市场危机的重要原因。
  提到美国大萧条,中国人多半熟知“股市崩盘,股民跳楼”,资本主义制度根本没有希望。但很少有人关注,美国股市崩盘后,紧接而来的是银行破产大潮。当银行危机爆发,仅存的银行便开始收紧对经济的融资,进而导致全社会资金紧张,利率上行。
  于是,危机又传导到房市。在浮动利率之下,由于利率上行,购房者每月现金支出大幅上升,不少购房者断供,甚至家庭破产。包括曼哈顿在内,一些主要城市房价在大萧条期间,大跌50%。整个1930年代,美国楼市都相对低迷。
  因此,美国开始鼓励延长按揭期限,以30年为主,而利率转为固定为主。期限长,主要是降低首付,提振购房需求,而固定利率则是把利率风险从购房者身上部分剥离。那么,剥离给谁,让银行承担利率风险吗?显然,银行不会做慈善。
  美国的银行不是国有,政府无法用行政命令让银行吃下利率风险。于是,美国建立了鼎鼎大名的两房(房利美和房地美)。它们是“准国有企业”。
  两房只做两件事,一是为打包好的按揭贷款包进行担保,提高其信用;二是,还直接从银行手中买入部分按揭贷款包。最终,这些贷款包都做成了按揭债券卖出,满足有着不同风险偏好的投资者—愿意承担利率风险的投资者,可以获得高收益。
  对固定利率而言,一方面,利率上行时,它可以锁定购房者每月按揭。那么,利率下行呢?这时,购房者又可以提前还贷,这也不会让银行吃亏。因为,通过抵押证券,提前还贷带来的利率风险同样可以转移到市场。
  因此,从技术上讲,固定利率外加按揭证券市场这两个“轮子”,无疑是一种极为高超的设计。它以国家信用为背书,把利率风险从普通购房者身上部分剥离,尽可能保证家庭现金的稳定。某种意义上讲,这是美国金融体系的一种“国家机密”。
  在经济下行的通道之中,用国家的力量和信用,帮助每一个勤劳的、愿意创造现金的普通家庭夯实自己的现金流量表—而不是相反。这是美国人给其他大国的一点启示。
 
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