一个中部县城的地产演义

  当地人很难想象:没有高端产业,缺乏有力产业支撑,没有外来人口大量涌入,当地的工薪阶层每月就2000多元收入,房价何以短短两年内就像脱缰野马一样疯涨?

作者:本刊记者 韦星 发自安徽太和 来源:南风窗 日期:2018-08-02 收藏
  2018年7月6日上午,张小林从民政局出来的时候,明晃晃的阳光就打照在脸上。握着红本本,看了眼身旁的娇妻,张小林笑了。
  此刻的太和县,晴空万里,万物生辉。和这天天气一样,张小林的内心也一下子亮堂起来,毕竟,“终于结婚了!”
  张小林是安徽省太和县城关镇人,今年30岁。对城市人而言,这年龄不大,但在农村,这意味着已过结婚年龄好几年,并有迈向孤独终老的危险。棚改让张小林“幸运”地逃离这一危险处境。
  早前,张小林处过几个对象,但到谈婚论嫁时就散伙了,原因在于他在城里没房。如今,棚改的货币化安置让他在一个叫玫瑰庄园的小区里有了两套房。
  更多的年轻人没能像他这般“幸运”—其实,张小林也不知道算不算幸运:这两套房的获得,是以拆掉他一栋老房和新背20多万元债务为代价。
  但想到其他人为获得这样一套房,得付上百万元,张小林知足了。
  房子,正成为横亘在太和县年轻人面前,一条终生都难以逾越的鸿沟。
 
  奇 迹
  太和在安徽省西北部,是阜阳市下辖的八个县市区之一,寓意太平祥和。可近两年,它一次次创造的“奇迹”正让全城的人心焦躁不安。房价,是它在当下创造的最为耀眼的奇迹。
  2015年,太和县商品房每平米3500元。这样,当地一名公务员一个月的工资可买到一平米。如夫妇都是公职人员,一人的工资供房,另一人用于生活,这样的日子倒也“太平祥和”。
  即便像张小林这样的农民,在当时凑10万元首付,此后每月供1000多元房贷,也不是什么大难题。遗憾的是,张小林没意识到,当地一直萎靡不振的地产行情,在当时正酝酿着一轮再无法遏制的疯狂上涨。
  很多公务员也没意识到。“我一个月工资3700元,现在也买不起房啊,”7月9日上午,太和县房地产管理局的一名工作人员向记者抱怨,“我们公务员也是房价暴涨的受害者。”
  进入2016年,太和房价涨到4000元每平,此后每月以每平300元~500元,甚至是上千元的价格上涨。到了今天,每平米已飙到8000元以上,新开盘的碧桂园·东方樾,每平米更是9500元至13000元不等。
  太和县有生物医药、有色金属再生、发制品、工业筛网等四大主导产业,但发展状况并不乐观。今年1-5月,其多项主要经济指标的增速,都低于全市平均水平,有的甚至居于全市倒数第一:如固定资产投资,其增幅低于全市平均水平5.5个百分点,增速是全市倒数第一;限额以上消费品零售额的增幅,也低于全市平均水平3.3个百分点,增速也是全市倒数第一;全县财政收入的增速也低于全市平均水平9.2个百分点,增速也属全市倒数第一。此外,太和工业用电量的增速已连续3个月处于负增长。
  在《2018年太和县1-5月份经济运行情况》中,统计部门坦承:全县经济增长乏力、増势锐减,多项主要经济指标增速回落显著。
  太和县是个农业县,全县31个乡镇、177万人中,每年外出务工超40万人。当地人很难想象:没有高端产业,缺乏有力产业支撑,没有外来人口大量涌入,当地的工薪阶层每月就2000多元收入,房价何以短短两年内就像脱缰野马一样疯涨?
  看不透、也想不通的人们,眼睁睁看着高房价在各群体间劈出一条巨大的鸿沟,鸿沟还步步加深、拉大,他们梦想某天会自动弥合,但可能吗?
  张小林不知道,他没心情考虑这些,毕竟他已站到了风景相对亮丽的鸿沟那侧。但无论是他所处的那侧,还是对岸,因高房价催生出的新社会生态都正在上演着。
 
  生 态
  这个生态,张小林的表姐王帆有着比他更感性的认知。王帆家住太和县城的益民路,今年32岁,目前在太和一家地产中介从事二手房销售。
  王帆今年年初才到这家地产中介从事销售,此前,她在县城做点生意。职业的改变源于周围朋友谈论的话题出现了变化。
  2016年后,随着房价暴涨、新建小区不断涌现,王帆发现,周围朋友茶余饭后讨论的话题都是房子。“环境好不好?房价多少?电梯还是步梯?属哪个学区?”王帆说,有时她故意将话题岔开,但不知不觉,大家又一次将话题扯回房子。
  王帆据此认为,和房子相关的行业应有不错前景。这时,她留意到,原先整个太和只有一家中介,但2016年后,不断有中介公司进驻太和,这包括全国一些知名的地产连锁中介公司。
  到了今天,短短两年,太和已由一家地产中介公司的3家门店,发展到数十家公司、约上百家地产中介门店。围绕着这些门店,很多内心焦灼、面容憔悴的人,进进出出。“越等待,越焦虑,”王帆说,现在大家基本绝望了,因为涨到了绝大多数人都无法承受的程度。
  但仍不乏一些高位的接盘侠,这些主要是急于买房结婚的,其次是来自乡下,想给孩子提供更好教育的购房者。
  在太和,一个男人想结婚,没100万元很难如愿。因为车和房已成为当地的结婚标配。“首付加装修,至少得50万吧?买车得十来万吧?”王帆说,给丈母娘的礼金也得20万~30万吧?还有结婚请酒呢?所以家有两个儿子的,都愁得要命。
  这带来的直接变化是,人们由过去的重男轻女,变成对女孩也一样器重。
  王帆有两个孩子,第一个生于2009年,是男孩。当时生下时,婆家全家都很高兴。2012年,当她第二个小孩要降生时,王帆在心里默念:是女儿!是女儿!
  最后,如她所愿,是个女儿。因为2012年时,她就注意到社会习俗的变化,男的娶媳妇得付越来越多礼金。她不希望自己的晚年不仅被儿子掏光一辈子积蓄,还背负巨大债务。但一男一女至少可以通过“收支平衡”来化解这一风险。
  不是每个家庭都这么幸运,所以王帆周围开始出现一些陌生人。这些陌生人主要是来自外省的媳妇。
  过去,太和男一般都娶本地女,但随着新生代女孩对房子注意力的增加,在房价飙升、礼金高涨的情况下,很多当地男人已娶不起本地媳妇。
  娶不起本地媳妇的青年开始出省打工,这不只为钱,也为找到一个外省的媳妇而努力。在外省,特别是南方很多省市,父母嫁女儿时,不会向女婿伸手要礼金。相反,为让女儿过得更好,父母还会“倒贴”一些。
  天下父母本同心,太和父母亦如此。只是在当地,人们早被现实绑架。
  “你嫁女不收礼金,但你儿子娶媳妇时,对方的父母需要礼金啊,”王帆说,这种习俗环环相扣,率先不遵守这个规矩的人,将付惨重代价,只有土豪或只生女儿的父母才有资本慷慨。
  家有男孩的人们,随着房价暴涨,勇于慷慨的越来越少了。
  现在的太和县城,随着大拆大建的进程,城市面貌焕然一新:道路宽敞,楼房林立,路灯明亮。一切,看上去都越来越有时代感,但王帆更喜欢十年前的太和。她说,那时,拿一根5毛钱的冰棍,蹲在尘土飞扬的马路边啃食着,感觉很幸福。
  现在,脏乱差的场景不再,但每个人都行色匆匆。更切身的感受是,太和女性这些年成为上班一族的,越来越多。
过去,太和女性结婚后,通常在家带孩子、料理家务,很少出去上班。“家庭主妇的比例五年前至少60%以上,”王帆说,近两年,这个比例不到10%。根本就在于,房价飙升,光靠丈夫一人上班,很难把家撑起来。
 
  逻 辑
  像太和这样,一个并不富裕的中国中部五线城市,高房价的逻辑如何演绎?有人将它锁定在了“太和要建市”上。
  2016年起,太和悄悄为撤县设市谋划和部署工作。到2017年4月18日,太和突然高调召开撤县设市工作推进会,并通过电视等形式公开宣传报道。
  同一天,太和还召开房地产开发专项整治工作会议,会上,有官员指出,“太和房地产市场存在一些乱象。”不过,整治后,房价持续飙升。
  撤县设市在一定程度上刺激人们的购买欲望,也迎合购房者关于升值的种种想象。但这不是问题的关键,关键的种子在2015年春天就已种下,那是一场席卷全国、声势浩大的城市更新运动—棚改。
  早在2010年,太和就提出“改造老城区、建设新城区、连接开发区”的城建思路,但进展缓慢。当升级版的棚改政策出台,这一城建思路的加速推进找到了政策和资金支撑。
  撤县设市的需要,更是这场大规模城市更新和改造的动力源。太和县迅速成立五大片区拆迁指挥部、五大建设指挥部,并多次召开全县拆迁及项目建设动员会。仅2017年,全县就完成拆违拆旧拆迁290万平方米。
  城关、旧县、大新等太和县城周边乡镇,都成了棚改重点区域。一时间,很多拆迁村民涌到县城居住,县城一房难求,一间2室1厅的住房租金由过去一年5、6千元,涨到现在的一年1.5万~1.6万元。
  城市地产项目建设如火如荼。棚改安置也由过去的实物安置为主转向货币化安置为主,这样大批拆迁户拿着大把的钱,火急火燎地涌入商品住房市场,房价自然一路上扬,不断飙升,去库存工作很快完成。
  “现在的太和,除新开盘的,已没什么新房源,”王帆说,一开盘,大家疯一样去抢,但现在房价已涨到人们都无法承受的程度,所以涨不上去了。
  2017年的数据显示,棚改新开工建设的项目中,太和的货币化安置超过55%。到目前,太和已有超过8万人从旧房中退出,进入新房。
  但太和县城拥有房源的群体,也出现两极分化。夜晚,在刘园新村、富民家园以及长征路上和堂、和府等诸多安置区或商品住宅区走访发现,楼盘漆黑一片,入住率不超过30%。王帆说,“有人没房住,有的则是有房没人住。”有的拆迁户手里有好几套房,根本就住不过来,“比如玫瑰庄园有个保安是拆迁户,他手里就有三套房,”王帆说。
手中有多余房源的拆迁户,也想把房子在高位时卖掉,但太和二手房市场不是普通人可以承受得了的。目前,太和县房管局对这些二手房,最高的评估价也就5300元一平,但实际交易价通常在8000多元一平。
  但银行是根据房管局的评估价来放贷,而不是根据实际交易价来放贷。王帆以一套100平的二手房为例说,假如交易价是一平8300元,总价是83万元。但房管局的评估价最高做到5300元一平,评估总价也就53万元,银行可贷的部分即是53万元的7成,这意味着购房者首先得准备剩下的3成资金,即15.9万元。此外,由于评估价每平米被做低了3000元,购房者还得为这套房准备这部分差额,即30万元,所以首付就变成45.9万元。
  但购房者手里有近50万元,他们还会买二手房吗?所以,有购房需求的继续瞄准新上市加推的楼盘,一旦开盘,大家全力以赴冲进去,共同助推他们不愿,但又不得不面对的现实:高房价。
  现在,这个游戏还有继续玩下去的冲动,但很多人手里真的没有钱了。
  今年6月底,市场传出“棚改一刀切,项目全部暂停”的消息,随后,国开行“澄清”:棚改项目审批权全部先上收,新项目基本暂停审批,但已经在放款的存量项目还是照常。
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