房租调控,管制价格不如管理预期

  当货币洪水无处可去,任何资产、商品和服务的价格上涨都将是一种预言的自我实现。因此,房租“调控”之本不是管制价格,而是管理预期。
 
作者:本刊记者 谭保罗 来源:南风窗 日期:2018-09-13
  房租的上涨,是一种经济现象,更是一种感受和情绪。由于缺乏全面的统计数据,房东的“自白”,租房者的抱怨,越发成为对这种经济现象的度量。
  8月初,一位北京网友发布了一篇《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》的文章,自家120平方米三居室要出租,心理预期价位是7500元月。但两家长租机构争抢房源之后,价格被抬高到10800元月。这是一位“良心网友”。
  随即,租房者的声音在网上炸开了锅。一时间,大量租房者开始袒露自己“被涨房租”的遭遇。媒体调查发现,原来北京、深圳等地的房租,这段时间的确在悄悄上涨,有的区域,幅度不低。
  房租上涨,是某些因素综合推动的结果,但它们一直都比较隐秘,在经济的繁荣时点,长期不被关注。比如,房东的利率风险、拆违或者城中村改造对供给的削弱等。但是,一旦遇到经济增速放缓,带来人们预期的扭转,这些因素就会迅速发生作用,改变市场。
 
  利率风险与涨租冲动
  2016年和2018年是两个极为特殊的年份,前者是房价上涨,后者是按揭利率上涨。
  在北京、深圳等热门城市,不少银行提供的按揭利率纷纷上浮,以前是基准利率,而现在是基准利率上浮10%~20%。
  利率的上浮,不如房价暴涨那样吸引眼球,但它并非小事。如果说房价暴涨影响的是“阶层”,那么按揭利率影响的则是“生活”。一个作用于未来,一个介入当下。
  按揭利率上浮,有何影响?先做这样一个估算,300万的房贷,20年期等额本息,以基准利率4.9%贷款,那么利息171.20万元,本息合计471.20万元,月供是19633元。但如果基准利率上浮1.2倍至5.88%,利息变成了210.86万元,本息合计510.86万元,月供则上涨为21285元,比之前多出了1652元。
  300万的贷款,不妨这样粗略推算,这套房子如果在北京的五环,500万的房款(首付200万),选取生活设施完备,出行方便的地段,那么只能买到80平方米左右,两室一厅,两个人合租。也就是说,如果房东在利率上涨的时候买房,和之前的买房者相比,他可能就需要让每位租客各自分摊新增的800元的月供成本。
  必须注意,很多房东并非新购房者,很可能是已购房数年的投资者。他们持有房产保值,等待未来某个时点出手。他们并不计较所谓的“租售比”,但利率的上涨却让他们必须警惕供房的现金流。因为,按揭合同极可能是浮动利率,如果央行加息,那么利息也将随行就市地上涨,因此月供也会增加。
  这种“随行就市”的月供增长,叫作利率风险。此前,《南风窗》曾有一篇文章指出,中国的按揭贷款以浮动利率为主,这意味着如果市场处在一个加息周期之中,那么购房者将承担利率风险,主要表现就是月供上涨。
  利率风险之所以长期少人关注,原因在于中国人已经长期习惯于利率的各种“优惠”和宽松的货币环境。对新购房者来说,在2008年之后,为了刺激经济,银行往往会降低按揭利率,比如为基准利率7 折到9折,这时购房等于“少付几十万”。对已购房者来说,在浮动利率的情况之下,央行多次降息,即意味着月供多次降低。但是,进入2018 年之后,这些曾经的“好事”都成为了过去。
  利率环境的变化,有宏观和微观的两方面因素。宏观上,外部环境突变,带来资本外流的压力,让中国开始动真格地去杠杆,流动性变得更加宝贵。而且,由于特朗普强势美元的政策以及美联储的加息可能,国内不少人对央行加息的预期也不断在蔓延,这种预期短期不会改变。
  微观上,“房价永远涨”的预期并没有打破,那么对银行来说,提高利率也并不影响购房者按揭贷款的热情。相反,在经济下行的时段,企业贷款严重收缩,那么按揭贷款已经成为银行最优质的资产。利息提高之后,更将成为对银行利润贡献的主力军之一。
  实际上,从公开信息来看,对房租问题反应最大的城市,也多半都是当地银行提高了利率的城市,比如北京、深圳。近一年,一些国有大行在北京已执行首套房贷利率为基准利率上浮10%、二套房贷利率上浮20%的政策。与此同时,深圳的部分银行则分别上浮15%和20%。
  房东并非都是土豪,他们多数也是每月要支付按揭的普通人。而且,不少人是在2016年的高点“上车”,月供并不低,家庭现金流也不坚实,而在加息通道之中,房东们正暴露于利率风险之下。因此,在利息走高,月供增加的预期之下,涨房租很可能只是一种未雨绸缪。
 
  资本作祟,还是拆违?
  任何价格的变动,本质上讲都是供求关系的变动使然。那么,在租房市场究竟发生了什么变动?不少人将矛头指向了长租企业。
  据中国指数研究院测算,当前我国总租赁人口接近1.8 亿人,租房市场规模达1.38 万亿。此外,还有数据显示,我国租赁市场依然以个人房东为主,机构渗透率还不足2%,而这一数据,美国为32%。
  市场潜力的巨大,让长租企业成为新风口,风险投资大量涌入这个行业。但他们暂时还无法左右市场。8月21日的中期业绩发布会上,万科总裁祝九胜就说,“机构推高租金”是个误会,即使在机构房东最多的北京,渗透率也只有5%。
  在“宝万之争”之后,成为一家地方国企的万科是进军长租公寓的先锋。目前,万科累计获取房间数超过16万间,开业仅4万间。祝九胜说,万科低估了做长租公寓运营的难度。“收到房间和供应房间的时间差控制得不是太好,装修、过消防等都是关键的事情,中间有时间滞后性,还需要改善。”
  长租公寓的商业模式有着不少缺陷,在中国表现更为明显和突出。在美国,长租公寓的主流模式是运营机构从融资、建造到运营,一条龙完成。这种模式的好处是企业可以更好地进行成本控制,不会存在过大的“收到房间”和“供应房间”的时间差,从而占用资金。与此同时,集中运营的成本也更低。
  但在中国,长租公寓是另外一种情况。如果是一条龙式运营,拿地的地价成本极高,甚至可能出现成本和出租收入的倒挂。如果从房东手中收房出租,那么房屋的过度分散,将抬高各种成本。所谓的收房到供应房间的“时间差”控制不好,很大程度就是因为房源的分散所致。
  实际上,资本进军长租公寓,首先要做的并不是自己当二房东,涨房租,赚差价,而是必须迅速扩大市场占有率和销售额。然后,才好去海外的资本市场讲“中国故事”,最终在上市后套现退出,斩获资本利得。至于房租,并不是资本考虑的重点,这是任何一家风投机构最基本的常识。
  但是,长租机构的占有率固然无法影响市场供求,但它们抢占房源的抬价行为,却足以点燃整个市场供给方涨房租的强大预期。因此,抬价抢房源被严厉叫停。所以在8月17日,北京市住建委便联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等租赁企业的负责人,要求不得哄抬租金抢占房源。
  再退一步讲,为什么长租公寓敢于抬价抢房源?高价抢房源,一旦租不出去,很可能造成资金积压,这对创业公司来说,非常危险。显然,这些北京的长租机构似乎对整个市场供需关系有着某种判断。那么,他们的判断是什么? 
  拆违,是北京租房市场近两年来的最大变量。统计数据显示,2015年至2017年,北京市拆违面积分别达到了1818万平方米、3000万平方米、5900万平方米。2018年,拆违大潮并未退却,据北京市有关部门公布的数据,2018年前4个月,北京拆违逾1640万平方米,完成全年计划41%,拆除量则是去年同期的3.8倍。
  另一方面,由于楼市调控,可供出租的房屋缺口却没有得到及时的补充,那么,这就意味着市场供给的减少。实际上,并不是所有的青年人都能在北京租得起正规的公寓,那些被拆除的陋室曾是他们的栖居之所。更重要的是,连续数年的高强度、高密度拆违,还会影响租房市场对未来供给的判断,这才是最主要的问题。预期,将真正左右着市场走向。
 
  市场参与者的两个预期
  拆违并不只是发生在北京。和拆违相似的是南方的城中村改造,在深圳、武汉等地,城中村曾是吸纳大量中下经济实力租客的大本营,但这几年来,城中村改造正在蔓延,改变着市场的供求关系。
  城中村改造热,背后的逻辑并不复杂。必须注意,这两年,国内城市的土地流拍现象越来越多。中原地产一项统计显示,2018年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,其中一线城市13宗,二线城市154宗,三四线城市合计629宗。这一数据创下这些年来流拍数量的新高。那么,为何会流拍?  
  尽管“房价永远涨”的预期依然没有被打破,但这并不意味着开发每一块土地都能挣钱。一是土地价格仍在走高,二是在去杠杆的大潮中,房地产企业自身的资金成本和风险也在走高。因此,可以预见随着房地产调控的加码,为了规避风险,房地产商将对市中心的土地更加偏爱。像碧桂园那样,善于在非市中心搞 “快速周转”的房地产企业并不多。
  在房地产企业对土地位置的偏好有所改变的情况下,地方政府的土地供应方向也将随之调整,拆迁那些位于市中心的城中村,对地方政府和地产商来说,都将越来越成为最保险的模式。实际上,在中国南方很多城市,市中心的未开发土地多半只剩下了城中村。
  拆迁城中村和北京拆违的出发点并不一样,但效果可能趋同,即租房市场的供应将会在一定时期内减少。那么,价格的上涨将很可能是一种市场的自发行为。不过,这种逻辑本质上还是一种尚未完全发生的预期。
  房价很重要,房租也是。一线城市和二线城市核心地段的物业,它越来越成为人民币极为核心的底层资产,维持其价格稳定,即关系到金融体系和本币币值的稳定。同样,房租也关系到稳定,不过是另一个层面的稳定。因此,在这个意义上讲,着手应对房租可能的大范围上涨可能比房价更为紧迫。
  价格是一个货币问题,也是一个预期问题。对中国来说,信贷拉动经济的模式短期内难以扭转,它是刚性的,但预期却是非刚性的,它可以一定程度受到外部的影响。它才应该是管理部门房租调控的着力点。管理预期比管制价格更优,后者往往让供应更加短缺,最终反倒抬高价格。
  两个预期最为关键,一是持有资产的人面对现实的利率风险,他们可能认为未来现金流的消耗将增大,那么必然有抬高租金的冲动。另一个,则是对市场供求的预期,当城中村、“蚁居”等为特色的“多层次”租赁结构遭受破坏,而缺口却没有相应的补充,那么这种预期就会成为现实。
  任何一个市场,从长期看都会最终归于均衡,但短期内的波动则可能让参与者付出太大的代价。实际上,经济的“短期”,可能是一代人的命运。因此,如何管理这两个预期,恐怕是未来的关键。
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