货币潮退,哪些城市在“裸泳”?

  2017年底开始,中国广义货币M2增速连续下降,目前已跌破10%,成为个位数,到9月只有8.3%。随之而来,“弱省会”和地级楼市爆发降价潮和土地流拍。

作者:本刊记者 谭保罗 来源:南风窗 日期:2018-11-04
  在2017年的“520大调控”之后,中国楼市长期缺少“热点”。
  但现在有了。
  9月和10月,多个二线、三线城市的土地拍卖市场出现流拍。出现流拍的城市有安徽合肥、江苏苏州、浙江台州、广东中山等地。这些城市要么是集聚全省资源的省会,要么位于东部经济发达地区的地级市,出现流拍的确给市场带来了不小的震动。
  不过,此前早已出现一线城市的土地流拍。7月,上海中心城区杨浦区内环内,就有一块土地流拍。当时竟没有房企报名,十分罕见。
  在大调控的背景之下,一二三线城市都难逃出现流拍的命运。看起来,这只是一个政策周期的问题。
  其实不然,不同城市的命运正在加快分化,而且缺少逆转的可能。那么,在信贷狂潮退潮之后,谁将最先成为“裸泳者”?
 
  流拍是种“传染病”
  2018年的流拍,遍布一二三线城市。
  7月,上海主城区杨浦一块住宅用地的流拍颇为引人注目。按照公开信息,该地块无疑是优质标的,位于上海东北部两大城区杨浦和虹口交界,在内环之内,而且临近三条地跌线路,起拍价46亿元,折合楼板价约6万元/平方米。但结果是,没有房企报名。
  除了上海这样的一线城市,二线城市的流拍更不稀奇。在安徽合肥10月的一场土地拍卖中,六块地中两块流拍。
  合肥是中国二线楼市涨跌狂飙的一个缩影。合肥作为安徽省省会,和邻省江苏省会南京的楼市差距一直很大。2008年,南京楼市已经每平方米过万,但合肥只有3000元~5000元。直到2015年,合肥房价才突破万元。
  2016年,合肥的房价涨幅终于扬眉吐气,一度上涨超过40%。有人通过比较称,合肥在某个时间段的同期涨幅“居全球首位”。但2018年过去的三个季度,无论从市场成交情况,还是地产商拿地热情来看,合肥楼市都明显降温。流拍,只是一个缩影。
  另一座二线城市苏州,同样出现了流拍。近期一次拍卖中, 8宗地块中的2宗流拍,在成交的6宗里面,5宗底价成交,仅有1宗地块溢价拍出。
  在江苏楼市,苏州均价位居全省老二,落后于南京,但大幅领先于其他地级市。在2016年的房价狂飙中,苏州也大幅上涨。一种分析是,上海购房客的“外溢效应”推涨了苏州房价。而现在,苏州明显降温。除了面对楼市的温吞之外,作为外资、台资重镇,苏州也面临制造业撤资的问题。
  除了合肥、苏州,作为实体经济重镇的广东中山市,也在10月份出现了土地流拍。分析认为,这一地块流拍的原因很大程度是地块不佳,一是不规则,二是太小,不利于提升住宅的美观和舒适度,因而开发价值打折。
  流拍总有理由,但可以肯定的是,现在的中山楼市已不再那么火爆。2016年,深圳楼市暴涨。由于“深中通道”开通之后,将大幅缩减中山、深圳通勤时间,这种预期直接拉动了中山房价对深圳房价的跟随性大涨。
  在三线城市,流拍更不是新闻。比如,在台州、郴州等地级市,近期流拍的土地在当地都算是极佳的地块,有的位于新兴的开发区副中心,而有的则临近国家地质公园,风景秀丽,且距离市区不远。
  流拍是会传染的,这背后是市场信心的转变。中指院数据显示,2018年前三季度,全国300座城市共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,这一面积约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。
  显然,2018年是转变的关口。
 
  信心在迅速分化
  市场信心的变化,源自两方面因素。一是地方政府的调控,特别是一二线城市前所未有的严格限购和限贷;二是货币大环境的变化,以及去杠杆的推进。
  2017年的“520大调控”之后,一些城市的限贷、限购措施还在不断加码。以深圳为例,市场流行的一份文件称,该市将对有房贷记录且离婚2年以内申请按揭的,按照第二套的标准政策,即首付比例由5成提高至7成,利率按照二套利率。该文件并没有得到当地主管部门的公开确认,但不容置疑的是,“520大调控”之后,深圳楼市的调控从未有半点松动。
  除了地方政府的调控之外,中央层面的货币供应增速也在放缓。从2017年11月开始,中国的M2增速就开始出现连续下降,2018年早已跌破10%(以前都在10%以上),而到了9月,这个数字只有8.3%。
  形象来说,过去几年,中国楼市的暴涨战车有两台发动机,一是地方政府在土地财政之下对楼市的纵容,二是金融体系不断的货币创造。但如今,这两台发动机都正在受到前所未有的约束,而这种约束以前从未发生,这无疑极大地影响了楼市参与者的预期。
  这些参与者有刚需者、投资者、地产商,当然也有地方官员和金融界人士。他们都深信,中国楼市正在发生一场前所未有的巨变。那么,这场巨变将是什么样的?
  与其说巨变,不如说是分化。一二三线城市都出现流拍,看似所有城市都无法逃脱“政策周期”,但这只是表面现象,不同城市的流拍原因有着非常大的区别。这种区别,透露了中国楼市未来分化的关键线索。
  《南风窗》记者分析这些流拍地块的公开信息发现,一线城市的流拍,很大程度是因为现时政策的因素,而不是市场对这些城市预期的扭转所致。
  以上海杨浦区流拍的地块为例,政策因素是流拍一大原因,出让文件对该地块有两点限制:一是政策性住房的配套,竞得方须配建建筑面积的5%作为保障房并无偿移交;此外,还要自持不低于建筑面积的15%作为租赁住房。二是户型限制,要求中小套型比例不低于80%。
  对开发商来说,这两点限制无疑会拉低房屋建成后的单价和出货速度。无论是投资性需求,还是刚需,或者改善性需求,都会受到这两点限制的影响。
但和上海不同,其他一些二线、三线城市流拍的地块则限制较少,而且就区位来说也属于比较优质地块。它们的流拍,更多不是政策限制,而是其他更重要的因素。
  从房地产商的角度来看,由于调控的继续推进,品牌地产商从一线到二三线的“下沉战略”开始放缓。此外,二三线城市当地的本土地产商则以中小地产商为主,由于信贷收紧,它们首当其冲地受到影响,拿地能力大幅降低。
  此外,宏观和趋势上的原因更为关键。从长期来看,经过这一轮调控,中国的城市发展将进入新的阶段,无论是房地产商,还是刚需者、投资者,都逐渐认清了这个阶段正在发生的变化。
  所有人,必须未雨绸缪。
  
  这是投资建议吗?
  尽管调控从未松动,但不容否认,投资者和刚需者对北上广深等一线城市物业长期看好的态度,并未发生根本性逆转。“一线城市永远涨”的神话,也从来没有被打破。对房地产商来说,如果没有保障房、租赁房配套,以及户型等方面的限制,其在一线城市拿地的热情也并未出现衰减。
  从根本上来看,房价由需求决定—无论这种需求是投资性需求,还是刚性居住的需求。需求来自何处?来自人口与他们的收入。换句话说,即白领、金领人口及相对高收入人口的积聚,才是一座城市房价坚挺最重要的基础。那么,什么样的城市能够在未来继续积聚这样的人口?
  首先是一线城市。数据显示,2017年全国的个人所得税的总额超过了万亿大关,其中北京和上海的个税总额超过了千亿,北上广深四大一线城市总额超过了四千亿,占比约四成。这说明一线城市早已积聚了中国收入最高的人群。而且,这种积聚的趋势很难停止。
  从美国、日本等发达国家的城市发展路径来看,产业和城市发展一定分为两个阶段。一是随着工业化的深化和生产率的提升,服务业在国民经济中的占比将大幅提升;二是服务业以人才、信息的积聚为基础,这意味着核心大城市的崛起。而且,这些核心大城市还会不断自我膨胀,成为超级都市圈。
  以日本东京都市圈为例,其总人口达4000万左右,占日本人口约3成,而GDP占到日本的一半左右。对比中国,无论北京、上海,还是广深都市圈,都远远没有达到这种集聚程度。在一些观点看来,中国的一线城市还蕴藏着巨大的积聚潜力。因此,从长期来看,投资这些城市的楼市依然有“钱途”。
  另外,“强省会”也是不能忽略的特殊城市。所谓“强省会”,它需要满足三个条件:一是该省人口众多,二是产业基础雄厚,三是省会在省内独大。
  比方说,中国西部地区一些省会城市,由于人口太少,一省人口不到一千万或者经济太过落后,那么这样的省会就不属于“强省会”。此外,山东这样的省份,省会济南的经济实力落后于工业大市青岛,因此也不属于“强省会”。相比而言,武汉、杭州、成都这样的省会,才是“强省会”的代表。
  为什么“强省会”会与一线城市一起,成为上一波房价的爆发点?主要是两个原因,一是高铁的兴建,导致人流很容易从地级市流向省会。地方一级的行政区域内,直通行政中心不过1小时的时间,这是中国实行郡县制数千年以来,从未发生过的交通大变革。二是经济的货币化程度加快,省内要素流动的摩擦损耗大幅降低,省会积聚全省资源的效率,开始呈几何级提高的态势。
  在这种情况之下,未来的地级市楼市可能前景堪忧。地级市行政权力的扩张始于改革开放,只有不过30余年的历史,从今天来看,这种扩张极大影响了区域经济的效率,形成了省内分割。如果说跨省的要素分割一定程度是中国经济社会发展的现实决定的,也是国家治理的需要,那么省内分割既损失效率,也缺乏现实治理的需求。因此,它现有的状态很可能会迅速改变。
  其实,从近期来看,改革的一个趋势便是省级政府权力的进一步强化,地市级权力的弱化,这无疑会对省会的资源集聚产生进一步的加强。实际上,这个趋势已经在发生。“春江水暖房先知”,当下的地级市富裕人群,基本上更愿意在省城置业,而不是本市市区。
  近年来,为什么一些品牌地产商在下沉地级市之后,会搞“高周转”模式,因为他们很清楚地级市楼市的未来。在这些地方,绝对不能打持久战。实际上,2018年以来,地产商的降价行为越来越多发生在“弱省会”和地级市,正是这个道理。
  中国的楼市,本质上是一个货币现象,在全国范围内,货币是流动最容易的要素。换句话说,当某个地方的楼市遇冷,地方政府要“救市”,它们能够做的其实并不多。能左右楼市的,只有垂直向上的金融体系所创造的货币。
  那么,在货币大潮退却的时候,谁将成为最先暴露的“裸泳者”?找到答案,一点不难。
 
版权声明

本刊及官网(南风窗在线)刊登的所有作品(包括但不限于文字、图片、声音、录像、图表、标志、标识、广告、商标、商号、域名、程序、版面设计、专栏目录与名称、内容分类标准及多媒体形式的新闻、信息等)未经南风窗杂志社书面许可,不得转载、摘编或以其他形式使用,违者必究。

合作垂询电话(020)61036188-8038研究部陈小姐或(8088)南风窗办公室

--
文章得分:
评分: