警惕楼市“去库存”变异

在房地产去库存中,如何“精准调控”,才能既真正能解决库存压力较大的部分二线城市和三四线城市的地产库存,同时保持一线城市的价格稳定,将成为最大的考验。

作者:本刊记者 覃爱玲 发自北京 来源:南风窗 日期:2016-03-11

  2016年春节的年前年后,中央和地方政府频频出台各种政策,落实中央经济工作会议确定的今年五大工作任务“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”之一的去库存任务。首套和二套房首付的降低,鼓励农民工进城买房,房地产交易环节契税的减少,政策权威人士对个人房贷的力挺等等,都成为社会将目光重新投向楼市的重要背景。

  短短时间内,上海、北京和深圳等一线城市,以及南京和苏州等热点二线城市的楼市传来量价齐涨的消息,一套房价格几十万上百万地跳涨,裹被子彻夜排号,日光盘、地王等消息,一时弥漫坊间。

  而大量在人们视线之外、库存严重的非热点地区的房子,则仍然乏人问津。

  

  楼市分化

  本次楼市大涨,沿续了自去年开始的楼市分化大潮,今年以来,愈演愈烈,到了近乎白热化的程度,即一线城市北上深和强二线城市苏州南京等地上涨,乃至跳涨,其他三四线以下的城市则波澜不惊。

  据媒体报道,上海内环附近一套住宅的业主在购房者看中其房子后,竟一天之内连续跳价3次,最终价格比春节前挂牌的430万元贵了70万元。此外,上海虹口区一新盘推出的352套总价上千万的新房,在一天内就被抢光了,销售额高达36亿元。

  北京和深圳的价格跳涨、一房难求的抢购情形,与此类似。一些热点二线城市和环一线周边地区也进入了跳涨加抢购的模式。

  离北京直线距离最近,最受北京“外溢”人群青睐的河北小镇燕郊,从去年初的每平方米约一万元,上涨到一万五六千以上,一些条件较好的新房报价,则已经两万出头,超过北京市远郊区的价格。

  在杭州当地有名的房产投资客集中的房地产论坛“19楼”中,年前仍然谨慎并羡慕相邻的南京和苏州等地大涨的情绪,年后短短时间,已经出现了“行情很好”的购买热情,从观望到“出手”的情绪转变明显。

  上海房地产研究院3月2日发布的一份统计数据显示,今年2月,研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1100万平方米,同比增长31.4%。在传统春节淡季的2月,30个城市的楼市成交量创下7年同期新高。尤其是在月末,很多城市出现恐慌性购房,推高了市场成交量。其中最火爆的是一二线城市。

  本已白热化的“房事”中,传来中国人民银行自2016年3月1日起下调存款准备金率0.5个百分点的消息。对于购房者来说,层出不穷的刺激政策引起了恐慌,松动的信贷让购房者难以期待价格下调。

  一时之间,举国之下人人谈房,热点城市人人看房。在经济下行和高速通胀的双重预期下,整个社会陷入了“为房而狂”的境地。

  买房的慌,卖房的也慌了。在中国,对卖房最着急的,不仅是地产商,还有地方政府。因为获得房地产利润大部分的,即是将高额土地收入和税费纳入囊中的地方政府。地方政府为此发布了各种“去库存”的救市政策。

  然而,许多库存量过大的三四线城市,仍然没有明显的购买迹象。于是,有些地方政府开始急了。

  以沈阳市为例,在库存严重和需求不足的压力下,近日沈阳市政府发文,明确说明对毕业未满5年的高校、中等职业学校毕业生,可以零首付购房。但很快,当天夜间,在一片哗然的舆论之下,这一高校毕业生购房零首付的政策即被叫停。

  热点区域的恐慌性购房和需求不足地区的急切性救市,冰火两重天,成为本轮中央“去库存”密集政策下的突出现象。

  政府出台一系列支持购房的政策,原本是期待能够给体量庞大的三四线楼市“去库存”,但这些库存严重、需求不足城市并未出现购买潮,反而是原来并无去库存压力、尤其是一些存在需求不足的一二线楼市,出现了白热化的“高烧”。

  

  购房潮何以出现

  减免税收、降首付等政策,以及中介、开发商和舆论的渲染无疑是此轮热点城市房价上涨的重要推手。然而,最重要的,无疑是中央政策部门传出的货币政策信息。

  2015年中国的M2增长13.3%,2016年1月M2增长14%,信贷增长则高达2.51万亿元,创历史新高,超过了“四万亿”刺激下的2009年1月。

  在刚刚召开的G20央行行长和财长会议上,周小川宣布货币政策从“稳健”转向“稳健略偏宽松”,并明确表示,中国的个人房贷还有非常大的提升空间。

  交通运输部部长杨传堂近日更表示,今年全国公路和水路加起来,预计投资规模达到1.8万亿,加上铁路投资的8000亿,铁路公路水路共投资2.6万亿。

  2009年后“四万亿”政策下货币投放引起的房价飞涨,仍然是眼前刚刚经历过的现实。经过多年的“房事”沉浮,连最普通的中国民众也已经明了:作为资产品,房价并不仅仅是由供求决定的,而更重要的是货币投放的反映。

  另一个重要背景是,在当前中国民间有着大量闲置资本,缺乏优质的投资渠道。在2015年“股灾”之后,民众发现,在中国,房子可能仍然是最稳妥的投资保值品。于是,部分资金从下跌的股市回流房市。而在全国楼市整体过剩的情况下,大部分地区的楼市已经失去投资价值,一线和强二线城市等具有资源汲取能力或者人口持续大量流入的地方,成为投资首选—一直流行的说法是,“京沪永远涨”。

  分化,是2015年中国楼市的最重要特征之一。《南风窗》记者关注的几个与购房相关的讨论群,虽然人员主要在北京工作,从去年开始,讨论的都是哪几个重点城市的房子值得购买,苏州、南京、杭州,以及佛山、中山等长三角、珠三角的二三线城市,以及成都、重庆和武汉等区域性重点城市都是频频被讨论的热点。

  而天量资金愿意投入到一线房地产的最重要基础在于,由于在北京、上海和深圳这些地方集聚了中国最好的就业、教育和医疗等基础条件,使得大量人群集聚,住房需求巨大。很多人为了留在一线城市,都是举全家之力凑齐首付。

  本轮一线城市出现的购房潮,还有一个重要基础,即是经过上一轮的基本住房需求满足后,不少城市家庭正处于希望换置更宽敞更新的换房潮中。

  

  楼市热潮的隐患

  急剧上涨的一线城市房价造成的社会心理恐慌,从现实来看,也将对今后的经济社会发展产生重大影响。

  从经济发展来看,资金进一步“脱实向虚”,不仅抽取了实业发展所需的资金,抬高地租本身,也将极大地加重接下来实业发展的成本负担。

  金融风险也在加大。在深圳、北京和上海等房价高企且市场火爆的一线城市,包括自买自卖转按揭、众筹炒房等通过杠杆手段进行房地产投机的现象正在出现。

  例如,以某互联网公司和其旗下的互联网金融平台联合推出的“首付贷”为例,在无抵押贷款的情况下,“首付贷”最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是,平台把“首付贷”包装成年化收益率8%~12%的P2P产品,然后对外发售。一旦楼市出现任何问题,楼价下跌,那么,这些高杠杆的场外配资将会极大地加剧波动风险,引发极强的连锁反应。

  越来越多的人开始担心楼市热潮之后,泡沫会不会破灭。在人均收入只有美、日1/10的情况下,北京房价已经超过纽约,上海房价将东京远远甩下。在房价高企的情况下,与其他国际大都市相比,中国房子的租金回报率是相当低的。

  但是,也许会如另一些人所预言,“京沪永远涨”。毕竟,中国的房价与很多西方国家的房屋购买资金并不一样,在那些国家,主要是单个家庭凭工资收入积蓄买房,还要同时保证正常多样的生活方式,而中国大城市的买房,许多是集夫妻双方的家庭资助,几家人加几代人的积蓄,来买一套房子。

  从社会财富的再分配看,如果人民币进一步贬值,通过高杠杆投资一线城市,无疑是保值增值的重要手段,也使得其他无法参与这种保值行为者的资金进一步贬值。

  从较长时期看,一线城市高昂的房价将是影响社会稳定的重要隐患,它不仅固化了原本就越来越差的社会阶层流动,更是把那些在大城市中奋斗的年轻人抛入一种近乎绝望的情绪中。因为这意味着他们中的大部分可能永远都没有机会再在这些大城市安居下来。尤其是,在中国,父母所有产权的房子与孩子所上学校直接挂钩,使得成家立业者不得不将购买房屋作为必需品,而非租房居住。

  一套房挣几百万,以及努力工作多少年也不及买一套房的段子,极大地催生了社会投机心理。整个社会出现了人人谈房地产的情形,甚至连“创业”也成为段子手的笑料。

  炒房者兴奋,刚需恐惧。尚未买房的,当然是最焦虑的一群,生怕价格飞涨,再也买不起了,或者要花费更大的代价才能买到原来想买的房子。已经买了房的,也并不平静,别说担心手头现钱的贬值,又希望获得更大利润回报,就是手边并没有钱的,也都跃跃欲试,想通过各种方式筹集资金,希望也能分一杯高额利润之羹。仿佛我们落入了全民为房狂的境地。

  房价到底会涨会跌,过去十多年的房价高速增长一直伴随着不同的争议,有人从中看到了即将来临的货帀投放下高杠杆抢购优质资产的保值增值,有人看到了如果经济形势不能改善,可能面临的长期资产泡沫。

  不同的判断下,形成了不同的决策和行动。一方面是众多的抢房信息,另一方面,媒体报道称,曾经风靡大江南北的“温州炒房团”,面对这一轮的“抢房”热潮,表现得相当淡定。

  而在这些“抢房”信息中,一个相关的信息格外引人注目,即上海人口在2015年出现多年来少有的负增长。尽管有种种解释,认为这些流出人口并非购房的主力军,而是与购房无缘的产业工人或普通外来务工者,然而,即使是后者,人口的流出也反映了一地经济很可能处在下行之中。

  一个必须考虑的现实是,在经济下行的情况下,中国一线城市房地产的价值将面临重估的风险。

  一线城市的地方政府已经开始关注飞涨的房价,有意实行收紧的政策举措。如深圳市政府表示正在研究采取措施调控房价,其中包括限购收紧、首付比例提高、加大土地供应等。上海市政府也已出台增加中小套型住房供应比例的相关政策等。

  但是,“去库存”政策刚一启动,除了迎来一线城市房价飞涨,另一大问题还在于,它目前并没有真正能帮助到急需去库存的众多二线以下地区。

  根据公开信息,涨幅最大的深圳,今年1月新建住宅价格比去年1月上涨了51.9%。然而,在国家统计局调研的70个大中城市中,今年1月有45个城市价格同比下跌。这些价格下跌城市的房子,多半都是库存量较大的区域。

  在“去库存”的大政策背景下,预计2016年中国房地产的政策面仍将持续保持宽松。

  已经资产化的高昂的一线城市房产,和并不缺乏买家的热点二线城市的房子,在救市大势下风光无限,而那些非热点地区真正需要解决的楼市“库存”,却少人问津,这样的两难问题到底如何解决,挑战尚才开始。如何“精准调控”,才能既真正解决库存压力较大的部分二线城市和三四线城市的地产库存,同时保持一线城市的价格稳定,将成为最大的考验。

    

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