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北京楼市观察

增加供地才是房地产调控的王道。增加供地不仅有利于抑房价,还有利于稳增长,可谓两全其美。相比之下,打击购房需求只能抑房价,不能稳增长。

作者:文∣唐杰 北京大学国家发展研究院研究员 来源:南风窗 日期:2016-11-08

   近期北京房价上涨较快,最终导致国庆前夕北京市政府重拳调控,并带动很多城市跟进。房价上涨的原因是什么?房地产调控效果如何?为了回答这些问题,一个很重要的观察视角就是供地数量。正因为供地少,房价才涨得快。供地少的原因是去库存、控人口。房地产调控的效果取决于能否解放思想、大量供地。

   房价飞涨
   根据最新公布的国家统计局数据,9月份北京新建商品住宅价格同比上涨30.4%,二手住宅价格同比上涨40.5%。从图1、图2和图3中可以得出几个重要的结论。第一,无论是新建住宅,还是二手住宅,这波价格上涨幅度都创下了纪录,可谓史无前例。在此之前,新建住宅和二手住宅的价格涨幅最高只在20%左右,9月份的数据比以前的最高纪录还高10~20个百分点。以后的数据是否会低于9月份还不确定,有可能写下新的“传奇”。
   考虑到以前房价上涨起点相对低,从房价上涨的绝对额来看,这波上涨更大。9月份北京商品住宅销售均价3.15万元,同比增加8833元,而6月份更是同比增加了万元以上。根据图3,在此之前的最高纪录都没有超过8000元。需要提醒的是,商品住宅销售均价的变化低估了房价涨幅,因为随着时间推移,新建商品住宅的位置距离市中心越来越远。如果按照同一地点的房价计算,房价上涨的绝对额会更大。
   住宅价格特别是新建住宅价格具有明显的周期性,大约每3年经历一个完整的周期。从同比增速角度看,第一次谷底是在2009年3月~6月,第二次谷底是在2012年4月~6月,第三次谷底是在2015年2月~3月。在每次谷底阶段,北京房价都出现了负增长。可见,北京房价只涨不跌的神话在过去也是不存在的。不过每次负增长的期限都比较短、幅度也比较小。2015年这次谷底比以前的谷底更低,最近的涨幅也高于以往,似乎呈现波动加大的特点。
   二手住宅价格在早期相对平稳,涨幅弱于新建住宅价格。但从2012年启动的那波上涨开始,二手价格涨幅已和新建住宅价格一致,最近这波涨幅反而高于新建住宅价格。考虑到新建住宅越来越少,二手住宅价格指数更能准确的反映北京整体房市的变化。从二手住宅价格指数来看,本轮上涨较大的结论更加确凿。

   泡沫之辩
   北京房价是否有泡沫,不同人有不同的看法。不过,对于泡沫要有准确的认识。首先,即使存在泡沫,短期内也有可能继续膨胀,正如2007年股市从5000点涨到6000点不妨碍5000点泡沫论。其次,是否存在泡沫跟时间点有关,因为不同的时间点代表着不同的发展阶段。2001年股市2000点就是泡沫,如今股市2000点就不是泡沫。随着经济的发展和收入的提高,长期内房价可能不断创新高,但如果在某个时间点大量透支了未来涨幅,也可能存在泡沫。因此,泡沫主要是一个中期概念,短期或长期的意义有限。当然,也不排除出现历史大顶的可能,这时泡沫就具有长期意义。
   从若干指标来看,北京房价面临较高的泡沫化风险。第一,经历了长期而较大的涨幅。如前所述,一年内平均涨幅为30%~40%,个别楼盘的涨幅还会远高于平均水平。过去十年,很多楼盘价格上涨在10倍左右。在长期而较大的涨幅刺激下,容易产生房价只涨不跌的信念以及尽可能多买的行为,社会各界对于房市讨论之热烈犹如去年上半年的股市。尽管北京实施了较为严格的限购,但在惊人利益的诱惑下,投资及投机需求会想方设法绕过限购。最起码,可以在符合资格的前提下提前购买或者购买面积尽可能大,高杠杆现象严重。为了买房而离婚、造假也屡见不鲜,非理性行为泛滥。
   第二,现在的房价无论是跟收入比还是跟其他国家比都已位于高位。根据全球最大消费物价数据中心Numbeo的数据,2016年6月,在世界40大城市中,北京房价排第11位,略低于深圳和上海。法国巴黎、美国洛杉矶、日本大阪、意大利罗马等发达经济体的大城市的房价都已落在北京后面。金砖经济体中,印度孟买、俄罗斯莫斯科、巴西里约热内卢的房价相当于北京的70%、40%、30%左右。
   从房价收入比来看,北京高达33.3,意味着需要33年的全部收入才能买下一套房,全球排名第4位,低于深圳而高于上海。在40大城市中,只有香港、伦敦和京沪深一样高房价的同时房价收入比也高。东京、新加坡、纽约、苏黎世、旧金山、首尔等地房价虽高,但房价收入比远低于京沪深。
   居民收入增速较快的国家,固然可以承受更高的房价收入比。但印度和中国一样是人口超过10亿的超级大国,同样享有较高经济增速,但只有孟买一个城市的房价收入比排在世界前十位。印度首都新德里所在的德里市人口超过2000万,是全国第二大城市,房价收入比属于印度第三高(16.3倍),仅为北京的一半。可见,收入增速不能解释北京的房价收入比。
   第三,房贷急速增加,杠杆迅速攀升。2015年底,北京金融机构发放的个人住房贷款余额为5832亿元,同比增30.8%;公积金贷款余额2492亿元,同比增33.1%。2016年,即使只根据上半年情况进行年化,个人住房贷款全年增速也将有40%之多,公积金贷款的增速也应类似。根据2015年房贷总量8324亿元计算,40%的增速意味着新增房贷3330亿元。预计今年北京GDP为2.5万亿元左右。照此计算,新增房贷与GDP的比例将高达13.3%,超过美国、日本房地产泡沫最高峰时的水平,尽管房贷余额与GDP的比例(接近50%)还低于美国。

   供地紧张
   造成房价飞涨的因素有很多,其中一个很重要的原因就是供地紧张,今年尤其是这样。北京国土局官网在今年4月底挂出一则土地出让公告后就长时间没有新消息,土地零供应的时间长达3个月之久。直到8月9月,北京国土局官网才开始推出新地块。
   与历史同期相比,土地供应数量由于长时间“断顿”而自然创下新低。今年前8个月,北京房地产开发企业购置的土地面积仅有106万平米。这一数字仅相当于过去十年前8个月供地平均值的37.8%。过去十年中,土地供应的最高峰是2010年,前8个月供地有535万平米之多。今年还不到它的1/5。
   考虑到供地结构的变化,供地紧张状况更加严重。根据历史数据,购置土地中能够用于建设住宅的部分大约占70%左右。住宅又可分为商品房及保障房,过去几乎都是商品房,近年来保障房成为土地供应的重要组成部分。由于保障房的购买具有严格的条件,多数人难以买到。即便少数能够买到,买入后5年内也难以出售。如果只看商品住宅,今年前8个月供地仅有42万平方米,平均每人连0.2平米也分不到。
   当前的供地数量远不足以满足销售的需要。今年前8个月,北京商品房销售面积是562万平米,而对应的土地供应是106万平米,后者不到前者的1/5;商品住宅销售面积473万平米,而对应的土地供应是42万平米,后者不到前者的1/10。
   当前的供地数量甚至都不足以替换房屋折旧的部分。建筑物外立面会因风吹日晒而破损,内部材料也会因为经年日久而老化。按照人均住房30平米,房屋使用寿命30年计算,每年要折旧一平米,也就是每年要新增一平米的供应才能保证人均住房面积不减少。即便房屋使用寿命延长到60年,平均每人每年也要折旧0.5平米,这也高于当前人均供地数量。
   对于供地紧张推高房价的观点,土地管理部门并不认同。但不论是从理论还是从实践来看,供地紧张推高房价都是无可置疑的。按照经济学原理,商品价格由供给和需求决定。在其他条件不变的情况下,供给减少自然导致价格上升。基于几十个城市房价变化和土地供应的计量分析表明,人均供地多少在很大程度上决定了房价变化,人均供地少则房价涨幅高。重庆是供地充裕的典型,今年前8个月供地数量高达478万平米,2012年同期数据更是高达1355万平米。受此影响,重庆房价长期小幅波动。

   去库存、控人口之误
   北京土地供应大幅收紧的原因主要有两个:一是去库存,二是控人口。这两个理由都值得商榷。
   “去库存”是去年底中央经济工作会议提出来的5大任务之一,更准确的叫法是“化解房地产库存”。会议决定并没有解释为什么需要去库存,但言下之意显然是库存太多了。为了去库存,有关部门采取了降息、松贷、补贴等各种措施。这些措施在库存高企的地方自然有利于去库存,但在库存不多的地方则会助推房价。正如人参,奄奄一息的人服用后可能起死回生,疲弱多病的人服用后会精神陡增,但身强体健的年轻人服用后则会狂流鼻血。
   2015年底北京商品房待售期房面积为1049万平米、待售现房面积为1156万平米,合计为2205万平米,而2015年全年商品房销售面积为1555万平米,现有库存大约1.5年时间可消耗完毕。如果只看商品房中的住宅,待售期房面积为521万平米,待售现房面积为490万平米,合计为1011万平米,而2015年全年住宅销售面积为1127万平米。不用一年时间,现有住宅库存就可以全部卖完。
   经过今年的销售,北京住宅库存进一步下降。截至9月底,待售期房面积为394万平米,待售现房面积为433万平米,合计为827万平米。库存不足的情况更加严重。
   控人口是近几年来北京的一大任务,理由是北京人口过多,交通拥堵严重,资源与环境难以负载。其中最重要的理由是北京缺水。为了保证用水,需要开采地下水,造成地下水位下降、地表塌陷风险增加等问题。减少土地供应后,房价变高,买不起房的人很可能会离开北京。这是很多人的主张。
   但是,北京缺水问题并非只有控人口这一条出路。既然水资源稀缺,那就应该提高水价。让价格反映资源稀缺程度、让市场机制解决供求问题,这是经济学最基本的道理。提高水价之后,一方面用水者会节约用水,减少需求;另一方面,供水者效益提高,会增加供水,最终供求自然平衡。只要有足够的利益刺激,兴建新的水库甚至海水淡化都可以去做,只要减少地下水的开采就行。实际上,随着南水北调的实施,近年来北京地下水位已经稳中有升。用减少供地、推高房价的做法控人口无疑是杀鸡用牛刀。

   新一轮调控还需要加大供地力度
   9月底,北京市政府颁布新一轮房地产调控措施,很多媒体称之为史上最严。实际上,这种判断并不准确。在《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》这个文件中,前两条都是增加供地,这是非常对的,但是对于供地数量没有明确,难以贯彻落实。社会各界对于调控新政的解读中,对于增加供地也提得比较少,更多的是强调首付的增加。
   增加供地才是房地产调控的王道。增加供地不仅有利于抑房价,还有利于稳增长,可谓两全其美。相比之下,打击购房需求只能抑房价,不能稳增长。即便在抑制房价方面,打击购房需求也只有短期效果。这已被过去历次调控所证实。购房者可以不断积累资金,最终攒够首付,现在只是将需求暂时推迟而已。目前宏观经济在低位徘徊,经济发展任务艰巨。增加供地会带动下游的建筑、家装等行业,提高经济增速,这对北京来说,也很重要。
   国庆前夕,北京市政府召集会议,决定下属16区县每一区县拿出10万平方米,用于建设约1300套自住型商品房。这样合计能增加自住房两万套左右。这比单纯一句增加供地的表态更加实在,但数量还是不足。2013年10月,北京市住建委曾宣布将于2013、2014两年供应7万套自住房的供地,远高于这次自住房的数量。
   在增加自住房供地的同时,还需要完善自住房的分配。自住房在价格方面和商品房存在明显的差距,很容易被少数群体私分占用。近期首开华润·花香四季项目就已暴露了自住房分配方面的问题。以后需要加大监督力度,对违规现象做出有力惩处。
 

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