2019,房价往哪儿走?

  在持有成本很低或等于零的背景下,房子一直都是现金转化为避险资产的首选。货币,依然是决定房价的最大变量。

作者:本刊记者 谭保罗 来源:南风窗 日期:2019-02-28
  在过去的2018年,关于一线城市“限购松动”的消息一直都在到处流传。不过,上海、深圳等热门城市纷纷辟谣,没有这回事。
  2019年1月4日,中国人民银行宣布,降准1个百分点(1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点)。此举被认为,提振经济,逐渐成为大势所趋。在这种背景下,作为提振经济核心工具的楼市,外界对“限购”是否松动又有了新的期待。真的是这样吗?
  楼市无法预测,但在房子很大程度沦为投资品的时代,楼市的涨跌,很多时候不过是个货币现象。与此同时,货币也受到诸多变量带来的外部约束。总之,它有迹可循。
  那么,2019,楼市到底往哪儿走?
 
  大城市化也有“歧途”
  近几年,中国城市化领域最流行的一种说法是,城市化放缓,但大城市化才刚开始。
  “大城市化论”的依据是横向对比:比如,日本1/3的人口集中于东京都市圈,韩国1/2的人口集中于首尔都市圈。而目前,中国一线城市中即便是北京和上海,也远远没有达到东京和首尔这样的“超级地位”。因此,中国一线城市增长潜力依然巨大。
  不过,从世界各国大城市化来看,大城市人口集聚其实分为两条线:一条是高端服务业集聚,带来真正的高收入人群;一条则是低收入人群的涌入,他们有较高的收入预期,但不是实际收入—在思考中国的大城市化时,第二条往往被很多人故意忽略。
  东京都市圈的总面积1.3万平方公里,占日本全国面积只有3.5%,但GDP却占到日本全国的1/2。经济总量的巨大,很大程度是产业结构变迁,导致资源不断积聚使然。
  东京是可以与中国香港并列的金融中心,同时也是日本绝大多数财团的总部所在地,其总部经济和金融等高端服务业的崛起,必然使得城市产生强大的积聚效应。与此同时,高端收入人群也必然集中于此。
  但日本是早已实现了产业升级的发达国家,这意味着国民的工资收入较高,第一条线即积聚效应很明显。但在绝大多数后发国家,大城市化则更多是第二条线更明显,即低大量低收入人群因为大城市的预期收入较高,因而涌入大城市。但实际情况是,非但无法找到高薪工作,反而有无业之忧。
  于是,在这些国家的大城市形成了一个真正的“折叠型社会”:穷人和富人在空间位置上相邻,但在社会关系上则缺乏直接关联。大城市内,众多的贫民窟如雨后春笋般长出。巴西的大城市化就是一个典型。
  一个让人感到意外的数据是,根据1970年代初的人口普查,巴西的城市人口便超过了农村,达到54%。但中国直到2011年,城市人口才超过农村。当年,中国城镇人口达到6.91亿,城镇化率51.27%。难道中国落后于巴西?显然不是。
  巴西的城市化可以说并不成功,甚至是失败的,因为它造就了拉美世界最蔚为壮观的贫民窟。贫民窟几乎成为了巴西的一种城市文化象征。巴西电影行业最出色的影片几乎都是以贫民窟为背景来拍摄的,比如《上帝之城》《精英部队》等。这种被撕裂的,一半天堂、一半地狱的“折叠型城市”,是对后发国家城市化的最大讽刺。
  显然,巴西无法和中国相提并论,但巴西的大城市化故事,也有一定的警示意义。为什么?
 
  政治正确与预期收入
  为什么巴西会走上这条畸形的城市化之路?
  在1960年代和1970年代,发展经济学作为经济学的一个分支开始发轫,国际舆论或者经济学界流行着一种普遍看法,即一个后发经济体的发展,必经之路是工业化,必须把低收入的第一产业人口转移到高收入的第二产业之中。与此同时,城市化也将随之发生,越来越多的人将居住在城市。
  1979年,黑人经济学家刘易斯获得了诺贝尔奖。刘易斯的贡献是,他提出了广为人知的“二元结构论”,其主要观点是:后发经济体分为制造业为代表的大工业部门,以及农业、传统手工为代表的传统部门。前者的不断扩张,将吸收后者的劳动力。最终,等到传统部门的劳动人口被吸收完毕,二元结构消失,后发经济体实现现代化。
  这一理论非常“政治正确”,因为它从理论上论证了农村人口迁往城市的合理性和经济性。但随着巴西等国家的城市化问题的日益显现,后来的经济学家开始对这一理论提出质疑。比如,他们认为刘易斯的两个假设有问题。
  其一,刘易斯假设城市已经充分就业。实际情况是,很多后发经济体的城市工作机会非常有限,远远没有达到充分就业的地步。为什么?因为这些经济体的城市化领先于工业化;其二,农村人口向城市转移的原因,的确是因为城市收入更高,但问题在于这只是预期收入,而不是实际收入。预期,即意味着尚未实现,而且以后也不一定实现。
  巴西的城市化充分印证了后来那些经济学家的担忧。没有足够的工业化,会导致工作机会不足,涌入城市的农民无法获得固定和持续的工薪收入,只能打零工或从事灰色事业(比如成为贩毒网的一员)。只有固定和持续获取工薪的劳动者,才能成为城市发展的中坚。如果缺少足够的中坚人群,城市必然沦为贫民窟遍地的所在,而富人区则不过是其中的零星点缀。
  在这个意义上讲,中国的进一步城市化,尤其是大城市化必须避免两个问题:一是,产业部门的萎缩或者向外转移的发生;二是,预期收入过高,带来的人口盲目流动。
  事实上,这两个问题也是观察中国新一轮城市化和大城市化的关键变量。而房价的走向,也很大程度受到它们的影响。比如,如果产业萎缩或者向外转移,那么企业家实体投资的预期便会进一步恶化,资本会变本加厉地进入楼市避险。同时,工薪岗位数量会不断萎缩。
  更重要的是,预期收入过高导致人口盲目流动的问题,在依然有着广袤农村和数亿农民,以及每年七八百万大学应届毕业生的中国,更有现实意义。
  如果在北上广深的白领中随机作一个关于工资和房价的调查,那么很容易得到这样一个反馈,即工资增长总是跑不过房价,甚至工资可能几年不动,而房价同期则翻了一番—甚至更多。
  当然,这里的“工资不动”指的是真实收入,但对很多还没有来到北上广深的年轻人来说,他们心中只有预期收入。
  一般来说,预期收入总是高过最后得到的真实收入。于是,预期收入将驱使年轻人不断涌入北上广深,但工资却永远买不起房。在这种情况下,“六个钱包”来付首付的情况开始出现—父母一个钱包、爷爷奶奶一个钱包、姥姥姥爷一个钱包;爱人一方,同样有三个钱包。
  某种意义上讲,中国购房者“六个钱包”的说法,便是城市化进程中,预期收入和实际收入出现大幅偏差的结果。解决这个偏差,必须靠留住实体产业,并实现产业升级以及对劳动者素质的提升,从而大幅提升工薪阶层的收入才行。
 
  2016年暴涨之前的故事
  房子是永不折旧的资产,而且在房产税没有或者形同虚设的前提下,资金永远会涌入楼市。这意味着,房价最终不过是个货币现象。
  2019年的货币趋势如何?没有人可以预测,但复盘2016年房价大爆炸前一年发生的事情,有助于理解房价的真正逻辑。
  货币进入楼市,一是“水龙头”,即银行体系(央行和商业银行)的货币供应;二是“水管子”,即具体的信贷政策(首付比例、按揭利率)和地方政府的市场准入(限购与否)措施。
  2015年,“水龙头”出现了好几轮“放水”。在2016年2月之前的一年时间,中国央行竟然5次降准、5次降息。在1990年代的财金大改革之后,这种情况几乎没有发生过。
  2015年2月4日,是这个时间通道的第一次降准,之前,大型金融机构的法定准备金率是20%,到2016年2月29日第5次降准之后,这个数字已经变为了17%。差不多一年的时间,降低了3个百分点,非常罕见。
  降息也有5次。2015年3月1日,央行对称降息0.25个百分点,这是第一次,此后5月11日、6月28日、8月26日、10月24日各一次。
  降准和降息,意义重大,而且如此高密度实施宽松的货币政策,除了本身释放巨大的流动性之外,更会对市场释放一种强烈的信号和预期。风向标指哪儿,所有的金融机构,无论银行还是影子银行都会趋之若鹜。
  与此同时,各部委和地方政府的刺激政策也频繁出台,最有名的就是所谓的“3·30新政”。2015年3月30日,人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房最低首付比例调整为不低于40%。几乎同时,财政部和国家税务总局又联合发布消息,称从3月31日起,个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
  之后,还有两次信贷松绑。2015年9月30日,央行、银监会共同发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》强调,在不实施限购的城市,首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。2016年2月2日,这一比例再次被调低:原则上为25%,各地可向下浮动5个百分点。也就是说,最低可以降低至20%。
  可以说,在2016年2月份之前,一年的时间内,中国的财政金融领域出现了一次罕见的信贷大松绑。而且,很多措施超乎预期,比如二套房四成首付,首套房两成首付。
  为何出台如此大力度的刺激政策?显然和经济增速放缓不无关系。2014年,中国GDP增速是7.3%,而2015年只有6.9%,这是中国经济近20年来首次“破七”。此外,2015年股市大跌也是一个重要的因素。
  那么,2019年呢?2019年1月4日傍晚,人民银行宣布降准1个百分点。这意味着什么?
  尽管货币政策有所松动,但未来还有待观察。与此同时,也必须认识到,“房住不炒”依然是中国楼市未来的大基调。
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