拿什么拯救你,我的“租售比”

  中国的物业价格,一直都难以用“租售比”这个全球通行的标准来衡量。现在,房租也开始进入上涨通道,那么“租售比”时代会到来吗?

作者:本刊记者 胡万程 来源:南风窗 日期:2020-01-19
  虽然厦门的气温没有下过10度,但对于餐饮店老板许兴来说,这个冬天并不好过。
  在“寸土寸金”的中山路商圈,许兴有一间30平方米的店铺在卖些福建特色小吃。店铺不起眼,装修亦简约朴实,但店租却贵得令人咂舌。
  “2019年3月我接手这家店的时候租金还是85000元,房东上个月发来通知说2020年要涨到每个月95000元。”许兴表示无奈,“店铺的利润有限,并没有能力承担上涨的部分,考虑撤了。”
  在厦门的热门商圈,像许兴这样因房租上涨濒临关门的业主并不是少数。附近的居民,通常半年左右就会发现街上小店迎来一波“更新”,可谓“铁打的商铺、流水的商家”。商铺下一年的租金往往根据本年度的“行情”来定。根据市文旅部门发布的报告来看,2019年厦门的旅游产业数据提升明显。业内人士告诉《南风窗》记者,2020年的店铺租金预计看涨10%~15%。
  租金的上涨让店主叫苦不迭。但一方面,有关厦门的租售比新闻却引起了众人关注。2019年12月,诸葛找房发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》显示,以年租金收回买房成本情况来看,厦门以89.6年高居全国榜首,深圳和北京分别为54.9年和54.3年,而哈尔滨只需24.9年。
  国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。像厦门这种1∶1000的租售比,出租回报率已经远远低于正常值了。SOHO中国掌门人潘石屹认为,租售比长期不正常,拖下去会爆炸。或者让分子(租金)往上涨一些,或者是让分母(房价)往下降一些。
  从当下的国民收入来看,租金的上涨空间显然不大。但大幅度的“降房价”国民更是闻之色变,资产端的价格下跌可能会引发债务链条的螺旋式下坠,对整体经济产生严重的负面影响。
  一方是苦于高昂租金的店主,一方是苦于回报率太低的房东。眼下,两条路似乎都不好走。人们疑惑,中国的租售比还能好吗?
 
  房客房东都难受
  租金高不高,不同城市生活的居民感知不同,先从几个一线城市来看,租房成本无疑是高的。
  中国房地产行情网公开信息显示,2019年11月,北京房租以每平方米91.03元位居各大城市之首。四环内,没有一间低于2000元的单间。
  时值年末,《南风窗》记者对北京地区租房市场走访发现,临近年底,各大中介租房源充足,但是租金报价仍然处于高位,没有出现较为明显的回落。12月并非“旺季”,买方市场现象较明显,中介和房东会在起租日期和中介费上稍有让步。
  以四环内临近地铁站10分钟路程的一居室为例,40平方米左右,房租在6000元上下浮动。根据Boss直聘所统计的北京就业人员平均月薪(11614元)来看,这样的房租已超过一半的收入占比。
  “从2018年开始,很多房源被租房品牌公司囤积,装修后价格大幅上扬。”链家海淀区某分店负责出租业务的张经理告诉记者,“现在要找便宜房源要去天通苑,甚至大兴那边。”
  年初开始在某短视频公司工作的沈伟就住在北五环外昌平区的天通苑。刚入职一年,薪水不高,税后拿到手7000元出头。他在天通苑租了一个隔断房,原本三居室的格局被房东隔成了7个隔间,他租了“稍宽敞”的一间,每月1200元。
  “在北京能租到这个价位房子的地方不多,即使上下班挤得要命,但因为房租便宜还是忍下来了。”沈伟苦笑,“要说不方便也有,就是房子太小,没法谈恋爱。”
  沈伟的房东是陈女士,被记者问及为何好好的三居室要隔断成7间房的时候,她表现得坦诚:“我们这边多是大户型回迁房,由于地理位置稍偏,来这住的一般收入也有限。这房子整个租大概5000元不到,回报率比较低,但是隔开来每月就有8000元的房租。”
  实际上北京市对于群租房、隔断房已出台了相关的限制措施,把打隔断墙或者改成床位进行变相出租以及利用厨房、卫浴、地下储藏室等公共空间来进行出租的行为列入了“违法房源”。无论是沈伟还是陈女士,其租赁行为均得不到保障。
  但政策法规的B面,也刻着生活的无奈。人口流入为主的城市房价高企,购房成本高导致租房人群多,租房需求多叠加租房市场越来越受资本关注,导致租金价格整体高企。正常渠道价格高,租不起,使得群租房屡禁不止。沈伟和陈女士,一个是“讨生活”的北漂,一个是挣扎在一线城市“低回报率”的房东,各有各的不易。
 
  租金高,但仍不够
  除北京之外,其他城市的房租是怎么样的呢?
  根据《全国重点50城租金收入比调查研究报告》,2019年上半年,上海、深圳整租一居室租金收入比分别为82.5%、78.1%。即使选择合租的住房模式,在北上深租房成本普遍超过收入的30%以上,一线城市呈现出“买不起,租不起”的住房态势。
  部分二线城市的住房压力同样不小,如大连、西安、杭州、成都热点二线城市的整租一居收入比大于50%,合租租金收入比也同样位于高位。
  房租收入比不能单看租金绝对值,还与收入高低有关。长三角区域的无锡、宁波和海峡经济圈的泉州的租房压力较小,无论是整租还是合租的方式,租金收入比均位于末位,这与当地的经济发展较快,GDP和工资水平维持在高位关系密切。
  “体感上‘租金是高’的,但实际上的租金回报率确是很低。”兴业证券的首席分析师王家远认为,北上广深的租售比基本处于同一水准,平均租售比为1∶636,售租比达53年。对于房产持有者来说,这样的租金回报率相比其他国家与其他城市是没有竞争力的。
  美国的租赁市场需求仍然旺盛,尤其是在人口持续流入的二线城市,比如达拉斯、奥斯汀、波士顿,其主要城市租金回报率基本能上到6%。日本的租金回报率也很高,东京、大阪和名古屋三大都市圈的租金回报率都接近或超过了6%,在3.5%的分界线基础上几乎翻倍。
  英国与美日相仿,利物浦地区租金回报率甚至高达6.75%。而法国和德国比较特殊。由于政府严格控制房租和房价上涨,使得租金回报率一直在2%~3%左右的水平波动。
  但各国国情不同,中国与世界其他国家的横向对比中有个重要指标的缺失使得租售比失衡这个问题显得“没那么严重”。
  这个指标就是房产税,这个税在世界属于主流税种。中国暂时还没有房地产税,使得中国房东的持房成本原本就比海外低了不少。而美国50个州都征收房产税,税率大致介于0.5%~2.5%之间。日本的房屋持有成本同样高昂,每年需要缴纳固定资产税、都市计划税、修缮积立金、税理士费用等费用,每年成本约为房价的 1%~2%。
  此外,现阶段中国房屋与户口教育资源绑定,学区房的价值无法在租售比中体现,而这些在现实生活中也是可以置换成货币的资源。
 
  伪命题?
  在美国、英国等发达国家,人们买房,非常关心租售比这个指标,其意义相当于股票的市盈率,租售比是决定物业价值的关键性指标,租售比过低的物业往往被认为一文不值。
  但在国内衡量一处房产的价值,并不能纯粹用租售比去衡量。过去十年一线城市的租售比不到2%,但这毫不影响这些物业的升值速度。相反租售比看起来不错的三四线城市,反而房价并未“腾飞”。在房价节节攀升的时刻购房,国人更看重的是其投资价值和附加价值。
  考虑到国情特殊,在中国的环境下讨论“租售比问题”,这件事本身是否是伪命题呢?
  有人认为,不应该把中国的住宅与海外房产比较租售比,而应该用商住公寓,因为两者都没有落户价值。中国商住公寓的租售比普遍高于3.5%,这就与海外接轨了。
  58安居客房产研究院首席分析师张波指出,近几年国内租售比失衡的主要原因在于房价的上涨速度远高于租金,尤其是2016—2017年部分城市房价出现非理性上涨,更是加剧了租售比的扩大化。从2018年下半年以来楼市的降温开始呈现,房价上涨的速度得到有效控制,未来租售比逐步恢复正常将是一个大趋势。
  这个趋势的回归是在认知内的。再回到最基本的是房租提升,还是房价上涨上,业内专家们更多地偏向房租上涨。
  高房价在某种程度上预支了未来的增长空间,但房租没有办法预支。但房租是与居民的收入挂钩的,收入不提高,房租就不可能上涨。现阶段短时间内提升国民平均收入存在难度,所以租售比的回归也是一个长周期的事。
  被高估的房价和被低估的房租,背后其实是中国楼市存在现实问题的折射。
  房租现阶段被低估,原因在于缺失了购房的附加价值。房产本身拥有在城市落户、享受更好教育资源等隐性福利和附加价值。租房的话无法享有这些价值。只有剥离了房产本身不可动摇的附加价值,才能让房子回归本源—用来住,而不是抢学位,也不是投机倒把。
  此外,国内法律法规对租房者利益的保障尚不到位,容易出现纠纷。无法让人产生归属感和安全感的租房,价格自然难以真正提升至应有的档位。
  让租房的人能够在住宿、医疗、教育等方面享有与房产所有者一样的权利,让“租售同权”的方案彻底在全国落实下来,房市才可能更加健康,租售比回到合理区间速度才会更快。
  (文中沈伟为化名)
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