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各位房东,你的月供真会降吗?

作者:谭保罗 常务副主编 来源:南风窗 日期:2020-04-03
  “利率换轨”在2020年3月1日如期启动。按照规定,存量浮动利率房贷的贷款人,重签合同时,可选择固定利率,也可选择贷款市场报价利率(Loan Prime Rat,简称 LPR)的浮动利率。
  换轨并不复杂,银行体系提供了一种选择权。过去,浮动利率的房东月供会跟随基准利率变动而变化,如果基准利率上浮,月供增加,下降则月供减少。
  但现在,房东有了两种选择:一是选择固定利率,即无论基准利率如何变动,月供都不变。但如果以后基准利率下降,你就无法享受利率下降的好处。当然,如果市场利率上升,你也不用承担更多月供。总之,任何选择都会有得有失。
  二是选择新的“浮动利率”,这个利率是一个“组合”,即在LPR的基础上,进行加点。在这里,我们不妨进行一个简单拆分,以便于理解这个“组合”的利率到底是如何浮动的。
  先看“组合”的第二个部分,即加点。按照央行文件,加点等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。因为被减数(最近执行利率)和减数(2019年12月相应期限LPR)都是确定的,所以减出来的差(加点),便是一个确定值。
  还必须注意,差也可能是负数。如果是负数,就等于是在LPR基础上减点。也就是说,原合同最近的执行利率越低,加点就越少,甚至可能是减点。
但加点还是减点,在你当年的购房合同中就已经确定(最近执行利率基于当初的按揭合同)。所以,现在你已经没有办法改变加点,而且加点一旦确定,以后再也不会变化,直到你还清按揭为止。
  然而,LPR却是不断变动的,所以整个组合出来的利率也是浮动的。因此,要看利率升与降,只看LPR即可。如果未来LPR下降,那么月供降低,如果上浮,月供则增加。所以,关键是判断未来的LPR走势。
  LPR和基准利率一样,都会定期公布,但差别在于,前者更像是“官方制定”,而后者则是以一种更“市场化”的方式产生的。
  LPR本来是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,一般都比较低,而且每家银行都不一样。但是,全国银行间同业拆借中心会根据报价银行成员各家的报价,进行加权计算,最终公布了一个统一的LPR利率。这个统一利率,就让房东们牵肠挂肚的利率换轨基准。
  那么,关键问题来了:未来的LPR会下降吗?
  目前,LPR大概率下降成为最流行的说法,主要理由是货币当局正着力引导社会整体利率下行,以给实体经济减负。同时,疫情叠加经济转型,利率降低也是一种有用的经济刺激政策。所以,综合各种因素来看,利率下行是大概率事件,而LPR刚好是核心的利率指标,所以必然首当其冲。
  但事情没这么简单。我们必须知道,存量房贷关系到银行的资产质量,而银行在中国有着某些远远超越金融机构本身的重要意义。所以,捍卫银行资产质量是一个核心议题。
  在2019年年末,中国的个人住房贷款余额达到了30.07万亿元之巨,同比增长16.7%,远超其他实体经济部门的贷款增幅。试想一下,如果存量房贷因利率换轨,大量按揭降低而出现“缩水”,情况将会怎样?这会损害银行健康,影响它们“某些工具性作用”的发挥。显然,这是绝对不会被允许出现的情况。
  因此,对房东们来说,换轨可能会带来月供波动。但请注意,只是波动,可能下,也可能上。
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