2024年2月16日，广州，市民在海珠湖公园观赏城市夜景(图\视觉中国）

自2021年房地产行业遇冷以来，“因城施策”的小步伐迈进，终于抵达了一线城市放松限购的境地。

龙年春节前夕，北上广深为楼市“松绑”的政策密集出台。在近两年的“挤牙膏”式政策刺激效果不佳后，四大一线城市此番利箭齐发，试图为节后的房地产市场铺垫一些取暖措施，以便迎来“小阳春”气候。

但当下的房地产市场，沉淀着十多年来粗放发展引发的诸多问题，远非朝夕之功能够化解。自2008年“4万亿计划”施行以来，路径依赖业已形成，民营经济的抗风险能力降低，曾经大刀阔斧的救市举措已经不再可行。

如今，问题的重点转为保交楼、保民生与保稳定，新路径的开拓要看“三大工程”。房地产行业的信誉修复尚需时日，新的需求仍在酝酿。

“小阳春”会不会来？这个问题，已经不太重要。

一线城市，集体“松绑”

在龙年春节前夕，广州、上海、北京、深圳相继发布房地产新政，一致放松限购，共同造势刺激房地产市场。

此番政策救市，四大一线城市之所以步调一致，得益于1月26日住建部召开的城市房地产融资协调机制部署会。该会议提出，要“充分赋予城市房地产调控自主权”“因地制宜调整房地产政策”。

作为2023年首个落地“认房不认贷”政策的一线城市，广州此番再次打头阵，响应部署会的要求。

1月27日，广州市政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，明确提出放开建筑面积120平方米以上的住房限购，且对于“租一买一”与“卖一买一”的情况，给予核减住房套数的支持。

这一政策的落地，极大程度地将2010年后开始严格实施限购的广州楼市解放出来，交还市场。同时，广州的行动也释放出积极信号，为其他城市的政策出台提供了示范。

1月30日，上海紧随其后为楼市“松绑”，从全市层面发力，对非本市户籍的单身人士取消限购。

在此之前，上海市要求购房者同时满足“连续缴纳5年社保”和“以家庭为单元进行购买（即已婚）”两项条件。新政一出，“连续缴纳社保或者个人所得税已满5年”的单身人群，也可以在外环以外区域（崇明区除外）购买住房。

进入2月，农历新年到来前夕，在执行“双限”政策长达9年后，北京市通州区也迎来了“松绑”时刻。如购买通州区的商品住房，只需要符合北京市的限购条件即可，取消了在通州落户或者纳税、缴纳社保满3年的限制。

最后，在2月7日，深圳也放松了限购政策，落户即可买房，无须再等3年；非本市户籍的居民购房，要求缴纳社保或者纳税的年限也从5年缩短至3年。

至此，作为房地产政策风向标的一线城市，均已完成春节前夕的“松绑”行动。

这一系列密集出台的政策，连接着2023年8月下旬开始落地的“认房不认贷”政策，以及9月初开始施行的降低首付比例、降低存量房贷利率的举措，共同将2022年以来的“政策救市”推向了高潮。

北上广深的限购政策优化进程，同时凸显出危机与迫切。

此番得到调整的不少政策，已经在过去好几年甚至是十几年间发挥了其冷却市场的作用。各地放松限购的动作虽是“小步快走”，却也显示我国的房地产市场已经到了不得不变的阶段。

这是对房地产市场进行供需两侧结构性调整的关键时期。

在宏观经济下行的境况之下，房地产市场能否扛住压力，挤出泡沫，让房子真正回归“住”而非“炒”的本位，这不仅仅考验着房企与金融机构的经营能力，更考验着政府的治理能力与自我革新的决心。

三场“救市”，其得与失

自1998年我国开始实行住宅商品化以来，房地产市场总共经历过3次大型危机，分别发生于2008年、2014年，以及2021年。

我们当前仍旧处在开始于2021年的这场危机之中。

本轮下行周期不同于以往，不仅持续时间长，而且政策见效慢，究竟何时见底也尚未可知。各级政府在调节市场的过程中，始终未能给出“下猛药”式的关键举措，反而大有“挤牙膏”的态势。这并非决策者胆魄不足导致，而是20多年里房地产市场发展过快与政策调整滞后结出的苦果。

只有回到2008年与2014年的危机之中，重新察看当初“救市”举措的得与失，才能对当前的危机与政府的决策形成更加客观而清晰的认识。

2008年，美国次贷危机爆发，潜藏在美国经济发展中的房地产泡沫浮出水面，引发了一场由美国波及全世界的金融海啸。随着拥有158年历史的雷曼兄弟公司宣告破产，全球经济增长陡然放缓， 中国也同时遭受重创。

为了应对危机，中国政府迅速采取行动抵御风险。

2008年9月至12月间，央行一共进行5次降息和4次降准。该年11月，为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长而制定的十项措施出台。据当时的初步预测，想要落实这十项措施，政府需要在2010年底以前进行大约4万亿元的投资。这一政策救市的方案在日后被简称为“4万亿计划”。

这4万亿人民币最主要流向了基建领域，包括保障性住房建设、农村水电气房等民生工程建设，以及铁路、公路、机场、水利、电网改造等基础设施建设项目。

在强有力的政策干预下，原本低迷的中国经济很快回暖，作为“经济压舱石”的房地产行业，也对政策的干预产生了强烈的反馈。

作为观察房地产行业体量的两大重要指标，房地产开发投资规模和商品房销售面积，能够最为直观地体现行业的发展状况。

国家统计局数据显示，2009年至2010年间，资本加速回流房地产业，全年开发投资规模的增速从16.1%陡升至33.2%。2008年至2009年间，商品房销售面积增速由负转正，从负19.7%提升至42.1%。

2014年10月，美国宣布退出量化宽松政策，再次为包括中国在内的世界各大经济体带来巨大的危机。

为了应对挑战，除采用常规救市手段外，国务院还颁布了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，借助央行推出的创新性政策工具PSL（抵押补充贷款），施行棚改货币化安置，直接将拆迁款发放给棚户区居民。

在接近两年的政策托底支持下，货币化棚改最终也产生了重新拉动经济增长的效用，但2008年和2014年的危机应对，也为经济发展埋下了难以估量的隐患。

2018年，华东师大教授连立帅与复旦大学教授陈超，通过对微观企业数据进行研究，发现受“4万亿计划”影响越深的企业，在经济下行时期的资本投资越低。

在进一步进行分析后，他们提出，“4万亿计划”的长期影响可能是造成这一现象的原因。“‘4万亿’经济刺激政策导致企业的风险承担水平更低、投资机会更少、融资约束程度更高，从而致使企业在经济下行压力期间的资本投资水平更低。”

中国社科院副院长蔡昉也曾在评价“4万亿计划”时指出，政策是对的，但我们付出了代价。“我们现在要取得同样的经济增长速度，已经习惯要有更高的杠杆、更大更宽松的货币、更多的货币发行。这种情况，造成了我们后来部署去产能、去杠杆、处置僵尸企业等等任务的来源。”

这也符合奥地利学派经济学家哈耶克在经济周期理论中向我们提出的警示：在投资高速增长的时期，经济的确会高速增长，但是，一旦信用扩张因不当投资和过度投资产生的风险被迫停止的时候，萧条就将来临。

凛冬蛰伏，谷底蓄力

克而瑞数据显示，2021年，百强房企销售额为12.6万亿元，全年累计销售额同比下降3.5%，出现了十年间首次负增长局面。与此同时，典型规模房企全年融资总量同比下降26%，也是五年间首次出现负增长。

在行业去杠杆与经济下行的双重背景下，房地产企业开始暴露出既有的风险。这一年，规模房企的平均目标完成率不足90%，包括泰禾地产、福晟集团、阳光城、佳兆业在内的既往百强房企，开始接连爆雷。

2008年后房地产市场开始出现的周期性特征，再次应验在了2021年。过往政策救市埋下的隐患，塑造了一个积重难返的困境：泡沫仍存，行业尚未出清，曾经奏效的政策灵药，如今难以复用，因而呈现出了一个“挤牙膏”式救市的态势。

在至今为止长达两年的市场调节过程中，信心似乎迟迟难以归来。

以往，当政策渐趋宽松，资金便会大规模回流房地产市场，促进行业回暖。但如今，无论是“认房不认贷”还是地方政府不断放松限购，增量资金始终没有如往常般重新涌入，同时，居民的购房意愿也并未因此而显著增强。资本方与购房者，站在供给与需求两端，同时保持观望。

2022年的中央经济工作会议，首次提出了房地产市场的“三保”，即保交楼、保民生、保稳定。

在行业凛冬之中，想要继续追求以高增长为目标的市场回暖是不切实际的。头部房企的接连爆雷，重挫了消费者的购房信心，需求不足致使资本不再向内流动，而流动性的降低又会进一步阻滞房地产的良性发展。如今，思考如何将“三保”落实，或许才是当务之急。

1月25日，国家金融监管总局副局长肖远企在国新办举行的新闻发布会上介绍称，截至2023年底，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分都已经投放到项目，商业银行还提供了相应的商业配套融资，确保“保交楼”任务完成。

在2023年的中央经济工作会议中，“三大工程”代替“房住不炒”成为新的政策关键词。“三大工程”分别指保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造这三项与社会民生紧密相关的工程项目。搞好“三大工程”建设，有助于解决新市民、青年群体、农民工群体的住房问题，也能使之成为房地产领域的新赛道。

时至2月，春色渐浓，但房地产行业的气候是否回暖、何时能再回暖，已不再是问题的关键。只有泡沫逐渐被挤出，一个更加健康有序的市场才会出现。房企要反思自身的发展问题，金融机构要建立起更加完善的融资与监管机制，政府仍要试探宏观调控的力度与边界。

在这个过程中，我们还需要充分的毅力和耐心，以便共同熬过仍旧艰难的冬日。